Il quarto trimestre del 2025 consegna al mercato italiano del Commercial Real Estate un risultato senza precedenti: 12,1 miliardi di euro di investimenti complessivi, il livello più alto mai registrato dal 2012. Un dato che rappresenta un +25% rispetto al 2024, in un contesto macroeconomico internazionale ancora instabile, segnato da tensioni geopolitiche e incertezze sui mercati finanziari globali.
A sostenere la crescita è stato soprattutto un Q4 da 4,5 miliardi di euro, che ha impresso una decisa accelerazione a un anno già solido (Q1 2,75 mld; Q2 2,4 mld; Q3 2,45 mld). Un finale d’anno che conferma un nuovo ruolo dell’Italia nel panorama europeo degli investimenti immobiliari, percepita sempre più come un mercato credibile, meritevole e sicuro.
Questa fiducia si riflette anche nei fondamentali: canoni di locazione stabilizzati o in crescita nelle principali asset class e una lieve ulteriore compressione dei prime net yield, segnale di un mercato maturo e competitivo.
Retail: record storico e ritorno strutturale degli investitori
Il Retail è senza dubbio il protagonista del 2025. Con oltre 3 miliardi di euro investiti, pari a circa il 25% del totale, il comparto raggiunge il suo massimo storico, superando anche il precedente picco del 2016, quando aveva di poco oltrepassato i 2,5 miliardi.
Dopo anni di cautela post-pandemica, il settore conferma un percorso di riposizionamento ormai consolidato, avviato nel 2024. Non sono più soltanto i trophy asset delle principali high street a catalizzare l’interesse degli investitori: tornano protagonisti anche i centri commerciali, selezionati, dominanti e ben localizzati.
Il brand “Italia”, così come nel comparto Hospitality, continua a rappresentare un potente driver di attrattività. Le vie dello shopping di Milano si collocano oggi tra le più care al mondo in termini di canoni di locazione, confermando la forza strutturale del retail prime nelle principali città.
Other: non solo living, ma un comparto in piena evoluzione
Il comparto Other raggiunge nel 2025 il suo massimo storico, con oltre 2,6 miliardi di euro investiti, pari al 22,1% del totale. Un risultato trainato soprattutto dagli alternative asset, che registrano una performance quasi doppia rispetto al living tradizionale.
Particolarmente rilevante il contributo del segmento Healthcare/RSA, che ha visto il passaggio di proprietà di numerose strutture nel corso dell’anno, confermando l’interesse degli investitori per asset difensivi, a reddito stabile e con forti driver demografici di lungo periodo.
Hospitality: una crescita continua e trasversale
L’Hospitality prosegue il suo percorso di crescita costante e ininterrotta. Dal 2020 a oggi, i volumi si sono più che raddoppiati, passando da circa 1 miliardo di euro a 2,25 miliardi nel 2025.
Se nel 2020 il settore rappresentava l’11% degli investimenti complessivi, oggi pesa per il 18,6% del totale. Un’espansione sostenuta non solo dalle grandi città e dalle destinazioni prime, ma da una crescente trasversalità territoriale, alimentata da eventi internazionali, sport, cultura ed eccellenze enogastronomiche. Anche in questo caso, il brand “Italy” si conferma un potente catalizzatore di capitali.
Logistica: la pietra angolare del sistema Paese
La Logistica si conferma una asset class strategica, non solo per gli investitori ma per l’intero sistema economico nazionale. Nel 2025 raccoglie oltre 2,23 miliardi di euro, pari a più del 18% del totale degli investimenti.
Negli ultimi cinque anni il comparto ha attratto oltre 11 miliardi di euro, circa il 23% dei volumi complessivi, affiancando stabilmente lo storico settore Office come prima asset class del mercato italiano.
I fondamentali restano solidi: canoni stabili nelle principali piazze (Milano, Roma e principali hub logistici), take-up superiore ai 2 milioni di mq e rendimenti prime intorno al 5,2%, in un contesto di domanda ancora sostenuta da operatori nazionali e internazionali. Un dato che conferma come, senza logistica, non possa esistere una crescita strutturata degli altri settori, retail in primis.
Con riferimento al mercato delle locazioni, dai dati del 40° Borsino Immobiliare della Logistica H2 2025 – a breve la nuova release – emerge un progressivo assestamento dei valori, che segnala l’ingresso del settore in una fase di maggiore equilibrio e maturità nel rapporto tra domanda e offerta.
Un rallentamento che non segnala una debolezza strutturale, ma piuttosto un fisiologico consolidamento del settore, ormai giunto a livelli elevati di sviluppo.
Nel dettaglio, per quanto riguarda i valori immobiliari, i canoni prime risultano complessivamente stabili: Roma raggiunge i 77 €/mq/anno, superando Milano, ferma a 76 €/mq/anno. La media nazionale supera i 70 €/mq/anno, senza alcuna location al di sotto dei 60 €/mq/anno. Anche il segmento second hand mostra una sostanziale stabilità, con una media nazionale di circa 55 €/mq/anno e valori minimi non inferiori ai 45 €/mq/anno.
Office: in attesa del ritorno dei capitali core
Con oltre 1,8 miliardi di euro investiti, pari a circa il 15% del totale, il comparto Office chiude il 2025 come ultima asset class per volumi, pur rimanendo storicamente la prima per investimenti complessivi in Italia.
Un livello così contenuto si era registrato solo nel 2014, in un anno in cui il totale degli investimenti immobiliari non raggiunse però i 5 miliardi. Il mercato resta fortemente Milano- e Roma-centrico, con oltre 500.000 mq di take-up complessivo (circa 370.000 mq a Milano e 130.000 mq a Roma). Il settore appare oggi in una fase di attesa, in vista di un possibile rientro dei capitali core, attratti da prodotti prime, sostenibili e pienamente allineati ai nuovi standard ESG.
“Il quarto trimestre 2025 ha confermato quello che tutti prevedevano essere un anno molto positivo del Commercial Real Estate italiano. A partire dal 2023, quando abbiamo iniziato ad osservare un’omogeneità nella distribuzione degli investimenti fra le varie asset class – ha dichiarato Marco Clerici, Head of Advisory & Research di WCG – il sistema immobiliare è riuscito a mantenere la propria credibilità e attrattività sui mercati nazionali ed internazionali”.
Il 2025 si chiude così come l’anno dei massimi storici, ma soprattutto come la conferma di un mercato capace di attrarre capitali in modo trasversale, bilanciato e strutturale. Un segnale forte per il 2026, che si apre con aspettative elevate e fondamentali solidi.