Realizzato in collaborazione con Scenari Immobiliari, il report analizza il mercato immobiliare logistico attraverso una lettura basata sulle Aree Logistiche, superando la tradizionale suddivisione per province. Un approccio che interpreta con maggiore precisione l’organizzazione del territorio, i flussi operativi e la distribuzione dei principali hub logistici nazionali.
Il Borsino Immobiliare della Logistica si conferma uno strumento di riferimento per investitori, operatori e decision-maker, offrendo un supporto concreto nell’analisi delle dinamiche di mercato, nell’individuazione delle aree più strategiche e nella valutazione delle opportunità di investimento e sviluppo del settore immobiliare logistico.
All’interno di questa edizione del Borsino Immobiliare della Logistica troverai:
- Mappatura della logistica italiana: Aree Logistiche, Regioni Logistiche e Subaree Logistiche.
- Valori immobiliari H1 2026: canoni di locazione, valori immobiliari, domanda e offerta, rendimenti e take-up.
- Survey rivolta a operatori e sviluppatori logistici sul sentiment di mercato.
- Approfondimenti accademici e istituzionali dedicati ai trend del settore logistico.
Quali sono i principali insight emersi in questa edizione del Borsino Immobiliare della Logistica?
L’analisi del Dipartimento Research di WCG – World Capital Group evidenzia come il mercato immobiliare logistico confermi, sia a livello internazionale, sia nazionale, un quadro di sostanziale solidità e maturità nel primo semestre del 2026. Lo stock logistico nazionale supera oggi i 50 milioni di mq, distribuiti in quasi 4.300 immobili, delineando un settore sempre più caratterizzato da una progressiva evoluzione qualitativa degli asset e da una crescente attenzione alla loro localizzazione strategica.
Nel comparto delle locazioni prosegue la normalizzazione già avviata nel 2025. I canoni prime restano sostanzialmente stabili, come nel contesto europeo, confermando un mercato in equilibrio dopo la forte crescita degli ultimi anni. Milano e Roma con 76 €/mq/anno, mentre Bologna con 70 €/mq/anno e Verona con 63 €/mq/anno.
Nelle aree con maggiore scarsità di prodotto si riduce il differenziale tra canoni prime e second hand (es. AL_Padovana), a conferma di una domanda che continua a premiare le location più competitive.
Anche il mercato degli investimenti conferma la propria stabilità. I rendimenti prime rimangono invariati, attestandosi al 5,2% nelle aree milanese e romana e al 5,4% nei mercati bolognese e veronese, a conferma dell’elevata attrattività dell’asset class. Gli investitori continuano infatti a considerare la logistica un investimento strutturale, capace di garantire flussi di cassa solidi e un profilo di rischio contenuto, soprattutto per gli immobili prime, ben posizionati e dotati di elevate caratteristiche tecniche.
Sul fronte dell’operatività, il take-up nazionale raggiunge 1,5 milioni di mq, in crescita rispetto al primo semestre del 2025. I dati della nostra costante survey, condotta su un campione significativo di operatori e sviluppatori logistici, confermano questo scenario. L’analisi evidenzia come il contesto macro-politico internazionale stia polarizzando il sentiment di mercato. Tra gli operatori cresce, seppur lievemente, la percezione di instabilità, insieme a quella di un mercato più dinamico. Per gli sviluppatori, invece, il sentiment rimane stabile, con un lieve aumento della percezione di dinamicità, mentre restano pressoché nulle le aspettative di instabilità o di una futura contrazione del mercato.
La domanda resta stabile ma più selettiva: l’80% delle richieste riguarda immobili inferiori i 15.000 mq e il 35% superfici al di sotto dei 5.000 mq, in aumento rispetto al semestre precedente. Le trattative richiedono mediamente 8-12 mesi e continua il ricorso a incentivi, con una crescente polarizzazione, nelle location primarie aumenta l’incidenza degli sconti inferiori al 10%, mentre in quelle meno competitive prevalgono incentivi oltre il 20%.
La principale leva strategica resta la location. La localizzazione è oggi valutata non solo per il posizionamento logistico, ma anche per la disponibilità di forza lavoro qualificata. Allo stesso tempo, automazione e intelligenza artificiale stanno accelerando la riorganizzazione del settore e, a fronte dei maggiori investimenti tecnologici, rendono l’acquisto dell’immobile come valida alternativa alla locazione.