L’offerta ricettiva italiana è cresciuta del 550% dal 2002 a oggi, a fronte di un incremento dell’88% dei posti letto. Due dinamiche profondamente diverse che restituiscono una fotografia significativa dell’evoluzione del settore turistico nazionale e mettono in evidenza una delle criticità strutturali del mercato immobiliare italiano: la ridotta dimensione media degli asset.
Un fenomeno particolarmente evidente nel segmento degli hotel, dove il confronto tra numero di strutture e capacità ricettiva consente di misurare con chiarezza i cambiamenti intervenuti negli ultimi 24 anni.
Questo è quanto è emerso dall’ultima analisi del dipartimento Research & Advisory di WCG, presentata in anteprima da Gabriele Fiumara, AssocRICS, Associate Director Capital Market & Operations di WCG, in occasione di BTO 2026, l’evento italiano dedicato al turismo digitale e all’intelligenza artificiale, tenutosi il 10 e 11 novembre alla Stazione Leopolda di Firenze.
Guardando alla composizione dell’offerta, nel 2002 gli alberghi rappresentavano oltre il 29% degli hotel italiani. Oggi la loro incidenza è scesa al 4,5%. Un peso che, se letto esclusivamente attraverso il numero degli esercizi, rischia tuttavia di restituire un’immagine fuorviante del reale valore del comparto. Considerando i posti letto, la quota alberghiera è passata dal 47% del 2002 all’attuale 30%.
La Toscana: resilienza e qualità
In Toscana il quadro presenta alcune peculiarità. Anche qui il peso numerico degli hotel si è progressivamente ridotto, arrivando oggi a rappresentare circa il 3% dell’offerta ricettiva regionale. Sul fronte dei posti letto, la relativa quota è passata dal 40% del 2002 all’attuale 20%
Una trasformazione che si è sviluppata in un contesto di espansione costante dei flussi turistici, con un’accelerazione significativa dopo la pandemia. Dal 2022, a livello nazionale, gli arrivi sono aumentati del 35% e le presenze del 29%. In Toscana la crescita si è attestata rispettivamente al 33% per gli arrivi e al 30% per le presenze.
L’evoluzione della domanda premia il segmento upscale
Concentrando l’analisi sul solo comparto hotel, emerge con particolare evidenza un’altra trasformazione: la progressiva riqualificazione dell’offerta, in risposta a una domanda sempre più orientata verso qualità, esclusività ed esperienze di soggiorno di fascia alta.
Dal 2002, in Italia, il numero delle strutture alberghiere a 5 stelle e superior è aumentato del 393%. In Toscana la crescita è stata ancora più marcata, raggiungendo il 425%.
La stessa dinamica si riscontra nella capacità ricettiva: i posti letto negli hotel a 5 stelle e superior sono aumentati del 251% a livello nazionale e del 325% in Toscana.
Una crescita che, in un quadro di sostanziale trasformazione della composizione dell’offerta alberghiera, è avvenuta a discapito soprattutto delle categorie inferiori, in particolare delle strutture a 1 e 2 stelle. Il segmento mid-scale ha invece ceduto quote più contenute al comparto upscale, anche attraverso processi di riqualificazione e riposizionamento degli asset esistenti.
Il mercato hospitality italiano sta quindi attraversando una trasformazione che non riguarda soltanto la quantità dell’offerta, ma soprattutto la sua composizione, il posizionamento e la qualità degli immobili.
Le compravendite alberghiere confermano l’attrattività del comparto
Secondo le statistiche ufficiali sulle NTN (Numero di Transazioni Normalizzate), dal 2022 le compravendite di immobili alberghieri hanno rappresentato lo 0,55% del totale delle transazioni relative al Commercial Real Estate italiano.
All’interno di questo mercato, la Toscana ha concentrato il 9,7% delle transazioni hotel nazionali.
Particolarmente significativo il dato della città di Firenze: a fronte di circa 580 unità catastali censite in categoria D/2, riconducibili agli hotel, le unità transate dal 2022 a oggi rappresentano l’11% del totale. La città concentra inoltre il 27% delle NTN alberghiere registrate in Toscana.
“Il mercato hospitality italiano è storicamente caratterizzato da un’elevata frammentazione, legata anche a un modello organizzativo e operativo prevalentemente familiare. Questa struttura ha contribuito nel tempo a determinare una dimensione media degli asset spesso contenuta, rendendo più complessi i processi di aggregazione e di attrazione dei capitali immobiliari – ha dichiarato Gabriele Fiumara, AssocRICS, Associate Director Capital Market & Operations di WCG – Oggi, con l’ingresso di nuovi operatori alberghieri e il crescente interesse degli investitori istituzionali verso il nostro Paese, diventa necessario accompagnare questa evoluzione anche attraverso una trasformazione dell’offerta. Osservando quanto è accaduto negli ultimi anni, è evidente come gli asset di maggiore dimensione e appeal siano già stati interessati da importanti operazioni di investimento, riqualificazione e riposizionamento. La vera sfida, adesso, è riuscire a leggere le specificità dei territori, individuare le opportunità e presidiare mercati che presentano ancora ampi margini di sviluppo.”