Ripensare alla distribuzione degli spazi, credere negli investimenti di lungo periodo, avere una classe di gestori forti e rivedere i rendimenti degli immobili, le armi per valorizzare gli asset patrimoniali.
Avere una visione, concepire investimenti di lungo periodo, reinventare gli spazi e rivisitare i rendimenti. Sono questi, in sintesi, i fattori che permetteranno agli asset alberghieri di mantenere e valorizzare, in prospettiva, i valori patrimoniali.
È emerso nel corso di un dibattito che ha coinvolto investitori, gestori e società di consulenza durante la conferenza di ITHIC a Rimini
Giorgio Bianchi, Managing Director, PKF hotelexperts ha sottolineato che “il valore del patrimonio alberghiero dei 4 e 5 stelle, che ammonta da stima pre-Covid a 117 miliardi di euro secondo una ricerca promossa da PKF hotelexperts con World Capital, potrà mantenere le valutazioni nel medio termine mitigando l’effetto pandemia, ma molto dipende dalle location e dagli asset. Il posizionamento incide molto sulla parte della valutazione. Altra indicazione è che chi soffre di più in ottica di breve e medio periodo sono gli hotel indipendenti che non hanno un brand di riferimento. Questo è il momento di fare rete per riposizionarsi sul mercato internazionale. Il patrimonio alberghiero immobiliare italiano è primo in Europa e abbiamo la responsabilità di valorizzarlo anche grazie a una visione “allargata” ai nuovi concept come condo hotel e mixed use”.
“In questo particolare momento storico, è importante avere una fotografia nitida della ricchezza che l’Italia può offrire, questo per elaborare delle valutazioni attraverso un’attenta analisi quantitativa, ma anche qualitativa – ha dichiarato Andrea Faini, Ceo di World Capital –. L’immobiliare alberghiero deve essere supportato e salvaguardato, in questo periodo più che mai, attraverso una valorizzazione costante delle strutture ricettive. Il nostro lavoro di analisi si basa sulle esigenze delle persone che vogliono ricevere indicazioni utili per acquisire, vendere o investire nel mercato dell’ospitalità. Per questo non ci fermiamo soltanto ad un’analisi dei dati, ma siamo anche attivi nella realizzazione di focus tailor-made per chiunque voglia avere una panoramica del mercato”.
Per Marco Gilardi, Managing Director di NH Hotel Group e componente del Board di Confindustria Alberghi, un piano di interventi sull’immobiliare alberghiero deve essere al centro delle azioni del Recovery Plan, per la tutela del comparto, ma anche per la valorizzazione delle destinazioni. “Costruire valore oggi per generare valore domani – ha ricordato Gilardi -, un percorso virtuoso che attraverso la riqualificazione rimette in moto alcune delle più importanti filiere produttive del Paese, dall’edilizia all’impiantistica ed a tante componenti del made in Italy che sono profondamente coinvolte a partire da arredo e design. In questo quadro come Confindustria Alberghi chiediamo con forza che venga attivato uno strumento analogo al Superbonus oggi operativo per i soli immobili ad uso privato, che sostenga ed incentivi una profonda e capillare attività di riqualificazione e potenziamento di questo patrimonio che può contribuire in modo determinante alla qualità dei territori ed alla produzione di occupazione e valore per la comunità”.
La nascita del nuovo Fondo Nazionale del Turismo con una leva da 2 miliardi di euro va nella direzione di salvaguardare i patrimoni e sviluppare le potenzialità del settore.
“Cdp – ha commentato Alessandro Belli, head of tourism real estate di CdP Investimenti Sgr – aveva già investito attraverso il fondo Fit. Dalla crisi è nato l’embrione del progetto presentato come il nuovo Fondo Nazionale per il Turismo, che abbraccia l’immobiliare ma si muove in una direzione più ampia sui pilastri della gestione, dell’innovazione e dello sviluppo immobiliare”. Secondo Belli, la gestione è il motore dell’industria e muove il mercato. Sul fronte tecnologico l’obiettivo è spingere il processo di digitalizzazione nel turismo. Se nel ramo gestioni l’intervento è mirato a creare una classe di gestori in grado di stare su un mercato sempre più competitivo, nell’area immobiliare Cdp interverrà con investimenti nell’acquisto e nella riqualificazione. “Lo farà – ha aggiunto Belli – attraverso risorse di Cdp, di terzi e della Finanziaria. Il messaggio è che ci muoviamo a supporto del Paese ma con criteri di sostenibilità e per operazioni di mercato in ottica di lungo termine e non one shot. Gli investimenti avverranno in tutto il territorio nazionale, su strutture di pregio simbolo dell’ospitalità italiana e oggi in crisi e possibili prede di investitori opportunistici. I target sono alberghi nelle città primarie e anche in quelle alternative alle Big 4, nella fascia alta di mercato”. Belli ha infine spezzato una lancia a favore del leisure: “Sui bilanci e sulla struttura dei costi degli asset cosiddetti stagionali la crisi attuale ha avuto un impatto minore”.
Ma come evolveranno gli spazi comuni nelle strutture ricettive? Il trend del settore è quello di predisporre gli immobili alberghieri per fare upgrade al posizionamento, dando maggiore qualità agli asset.
Un esempio proviene da Rimini, dove il sindaco Andrea Gnassi ha promosso una pianificazione strategica “che serva al turismo per l’innovazione dei processi di prodotto in modo da competere con le altre destinazioni”, ha spiegato Gnassi. Una sorta di rivoluzione edilizia che vede come esempio la trasformazione di 16 km di lungomare modello anni Cinquanta in un sea wellness park. “Parliamo di una rivoluzione radicale di prodotto – ha commentato il sindaco – uno spazio ampio dove si può praticare l’experience che si vuole vivere e che permette di aumentare del 40% gli spazi per chi investe nelle strutture ricettive”.
Occorrono ricerca e innovazione di prodotto, strumenti di credito e finanza per innestarsi nel circuito dell’innovazione e poi la promo-commercializzazione.
Sulla ricerca di soluzioni inedite concorda Angelo La Riccia, direttore commerciale di VOIhotels del Gruppo Alpitour: “In questo periodo bisogna lavorare “out of the box”. A inizio stagione ci siamo inventati lo smart working in resort, potenziando i software, la linea wifi e il servizio per dare uno smart office in grado di affiancarsi ai bisogni del comune lavoratore. In una logica più ampia, ciò che dà valore all’asset è il valore aggiunto della filiera. Sviluppo tecnologico, tema green sono altri elementi che si affiancano al valore aggiunto dato dalla sfera commerciale e marketing. Oltre al valore contabile dell’immobile, bisogna valutare la redditività. Noi come gruppo stiamo andando avanti sul percorso di rinnovamento, di sviluppo del prodotto e della crescita aziendale. Nel 2021 apriremo un 5 stelle a Venezia. Un progetto lievemente cambiato rispetto alla fase iniziale, con il concetto di dare più spazio e valore in ottica prospettica”.
TH Resorts è leader del prodotto montagna. Gaetano Casertano, a.d. della società alberghiera, ha spiegato che “questo settore ha avuto un riscontro inaspettato questa estate, ma ci sono dei territori italiani che oggettivamente hanno già fatto passi avanti e rappresentano un esempio di quello che può essere una valorizzazione, come il Trentino Alto Adige. Stiamo parlando di un asset class particolare, dove il ruolo del gestore rappresenta un elemento discriminante e trasforma il suo rapporto con la proprietà in una partnership”. Altro elemento vitale per garantire valore all’immobile è, per Casertano, l’investimento di lungo periodo, “perché bisogna credere nell’asset”. Poi si tratta di pensare alla “reingegnerizzazione dell’immobile, a come distribuire gli spazi. Un ruolo che spetta invece al governo è quello di considerare gli impianti di risalita come infrastruttura, alla stregua di una autostrada”. Ultimo spunto riguarda il valore finanziario del bene: “Va fatto uno sforzo da parte di tutti, valutatori, gestori e fondi per rivedere i valori di rendimento della destinazione leisure, che deve partire dal conto economico e la redditività non può andare oltre il 5%”.